לאס-וגאס, בירת הבידור העולמית, נמצאת במדינה נבדה בסמוך לגבול עם קליפורניה, יוטה ואריזונה;
למרות היותה עיר מטרופולין המציעה מגוון רחב של שרותים ברמה בינלאומית, לאס וגאס עדיין מקפידה על עלות מחייה ורמת המיסוי נמוכה באיכות חיים גבוהה, נתונים אשר מושכים רבים לעבור להתגורר בעיר.
כבישים
רחבים, עלויות דלק זולות יחסית, מרחקי נסיעה קצרים, והעדר פקקי תנועה משמעותיים
יוצרים תחושת נוחות ורוגע במיוחד לעוברים מערים מרכזיות כמו לוס אנג'לס ,ניו יורק
ומיאמי הסואנות…
מתוך
25 המלונות הכי גדולים בעולם ,19 נמצאים בלאס וגאס והינם חלק מ- 350 המלונות בעיר,
אלו לבדם מציעים כ-67,000 חדרים להשכרה ובסך הכל מעל ל300,000 מהפשוטים והזולים
,למפוארים והגדולים בעולם עם שלל עיצובים מרהיבים, העתקים מדוייקים, וארכיטקטורה
יוצאת דופן מכל עיר אחרת בעולם…מבחר אינסופי של אפשרויות בילוי בסגנונות אין
סוף,תרבויות רבות ומגוון טעמים מכל רחבי תבל אין ספק שלאס וגאס לוקחת את המפה.
ללאס-וגאס
מגיעים כ-40 מיליון מבקרים בשנה ביניהם תיירים מכל קצוות תבל, מקומיים ממדינוצת
האזור הסמוכות שבראשן קליפורניה, אחמ"ים,מפורסמים, קבוצות מאורגנות, אנשי
עסקים, יזמים, משקיעים, תרמילאים וכמובן ומהמרים, כולם נהנים ממגון עשיר של אמצעי
תחבורה מפנקים; מאות לימוזינות מהגדולות בעולם, כלי רכב קלאסיים,מסוקים פרטיים,
מטוסים, והכל פה אפשרי לכל דורש…
בוגאס
מתגוררים כמעט 2 מיליון תושבים, מס' תושבים שגדל בתאוצה עולמית תוך 7 שנים בלבד
בכ-130% צמיחה!
היסטורית
הנדל"ן בלאס וגאס
בין
השנים 2002-2007 תנופת הבנייה בלאס וגאס הייתה בשיאה, קרקעות רבות הופשרו על מנת
לספק את הביקוש המתגבר של למעלה מ-7,200 איש בחודש אשר עברו להתגורר בעיר.
במהלך
2005/6 ועקב הביקוש הרב, מחירי הבתים זינקו ביותר מ-100% , הוקמו שכונות רבות
ואזורים לא מפותחים לפתע הפכו לרחובות הומי אדם, כאשר מתפתחים להם אזורי מגורים
חדשים לחלוטין המפותחים בקצב מהיר, כולל כל השרותים הדרושים כמו: קניות ובילוי,
בתי"ס, בתי"ח, פארקים, מרכזי קהילה…
שוק
הנד"לן המקומי הרקיע שחקים, ותנופת הביקוש יצרה פיתוי אשר הגביר את הדרישה
לנדל"ן למגורים ומסחרי.
עם התחלת המיתון ב-2008, החלה לאס וגאס לחוות את ההאטה המתגברת בשוק הנדל"ן, מלונות החלו לצמצם כח אדם, היות ורבים מהתיירים (עשרות-מיליונים בשנה) ביזבזו פחות מכרגיל על הימורים ושירותים שונים המהווים את אחוז ההכנסה הרווחי של העיר.
במקביל
להאטה עד קריסה משמעותית של שוק הנדל"ן בארה"ב כולה אשר מהווה פארמטר
משמעותי ביותר למדד הכלכלה הכלל ארצית,
שוק
הבתים צנח באופן חד.
רבים
האנשים שאיבדו את בתיהם לבנקים כיוון ששווי הבית המקורי צנח לעיתים ביותר מ- 45% ,
בתים ששווים המקורי עמד על 400,000$, הוערכו בין 200,000$ ל-250,000$ באזורים
שונים של העיר,
תשלומי
המשכנתא הגבוהים לעומת חוסר הודאות של צניחת מחירי השוק לקרקעית, היצע העבודה
הנמוך, גרמו לרבים לא לעמוד בתשלומים ובעצם לאבד את הבית, מה שיצר בשוק
הנדל"ן הזדמנויות פז למשקיעים לרכוש נכסים אדירים במחירים מגוכחים, , רבים
פשוט ויתרו, הפסיקו את תשלומי המשכנתא במתכוון, והתגוררו בבתיהם במצב הכן לכל רגע
שהבנק יגיע לעקל את הבית.
מגמה
זו נמשכה עד שנת 2012, אלו בעלי כח המזומן רוכשים נכסים רבים, הבנקים מעדיפים כח
מזומן ממשכנתא ורבים המשקיעים שמנצלים את ההזדמנות. נכסים כיום , נמכרים ישירות
מהבנקים במחיר קרן בסיסי של כ-30% מהשווי הנוכחי וכ-55% (ויותר) פחות מהשווי
המירבי של הנכס.
כיום,
ולמעשה מאמצע שנת 2012 החלה מגמת התאוששות הדרגתית, תחילה מלווה בחוסר ודאות מצד
המומחים היות והכלכלה בארה"ב טרם הראתה נתוני צמיחה משמעותיים, וביטחונם
האישי של האזרחים עדיין היה בספק לא ברור, עדיין לא הפריעו לשור להתחיל להתחזק, מה
עוד שעקב כמה פרשיות מסעירות בשוק המשכנתאות בו היו מעורבים מ"ס בנקים ידועים
מאוד שנתפשו מבצעים עיקולים שיטתיים וללא שליטה ואבחון נכון של כל מקרה שנקרא
(רובוסינינג) גרמו לממשלה להגביל את חופש העיקול, ולפקח באופן מתמיד יותר על כלל
הבנקים המלווים תוך הטלת מגבלות עיקול בהגדרת החוק הפדראלי – נוצר צמצום משמעותי
עד היום של נכסי בנקים מעוקלים למכירה.
הרבה
מהנפגעים בתחילת המשבר שיקמו את דרוג האשראי האישי שלהם לאחר חלוף תקופת הצינון
המינימלית של 3 שנים (משנת 2009), ויכולתם לשוב ולקחת משכנתא אך הפעם בריבית
מהנמוכות אי פעם (בארה"ב) ולרכוש נכסים במחירים נמוכים מאי פעם כאשר השוק
במגמת עלייה מתמשכת, איטית אך משמעותית.
נוצר
ביקוש מחודש, ולמעשה בשנת 2013 שוק הנדל"ן בלאס וגאס עלה מעל לממוצע הצפוי
באחוזים, מצב שגרם להתעוררות משמעותית וחידוש פרוייקטים לבנייה למגורים בכל אזורי
העיר , תוך מתן הטבות מצד קבלנים/יזמים בעידוד ותמיכה ממשלתית, למשפחות אשר רוכשות
נכסים חדשים ישירות מהקבלן. וראינו אף עליות מסויימות בעשרות אחוזים בשנתיים
האחרונות, אך עדיין המחירים נמוכים מהממוצע, ואטרקטיבים למי שיודע לאמוד את
פוטנציאל התשואה ובמקביל צבירת הערך המוסף (אקויטי) .
פרוייקטים
חדשים רבים בתחום הבידור, תעשיה, תיירות, אטרקציות, ותעסוקה תפשו מקומם שוב על מפת
ההתפתחות וההפתעות של העיר, החלה תנופה לפיתוח סביבתי ותשתיות כבעבר, ואפילו נוספו
עוד ארועים מיוחדים ברמה עולמית אשר העתיקו מיקומם לעיר.
מה צפוי בקרוב?
הגלגל הענק (היי רולר – "לינק") הושלם ונבנה מאחורי מלון ה "ונציה" נפתח למבקרים, וכבר הוכתר רשמית כ "שיא גינס" לגדול ביותר בעולם, מתחם ה"פרונטיר" ו "סטארדסט" לשעבר אשר תוכנן לפרוייקט ב "אשלון" ביחד עם יצחק תשובה ונוחי דנקנר, ונכשל/עצר/בוטל עקב המשבר, נרכש ע"י קבוצת משקיעים מסין, וקיימת כבר תכנית השלמת פיתוח ל "מגה ריזורט" מלון וקזינו אשר צפוי להעסיק כ- 30,000 עובדים,
זאפוס קום, אתר האינרנט הגדול בעולם להלבשה והנעלה סיים להעתיק את מיקומו המרכזי ל "דאון טאון לאס וגאס" עם כל 35,000 עובדיו, וכרגע מתוכנן מתחם מגורים לעובדים באזור זה, ולמעשה הצטרף ל "אמאזון" אשר מנהלת ומקיימת מחסני הפצה ושרות בעיר זה מכבר,
הולכת ונבנית רכבת ההרים הגבוהה והמהירה ביותר בעולם אל מול מלון ה "לוקסור",
הושלמה בניית "קונטיינר פארק" במתחם דאון טאון – מרכז בילוי עשוי קונטיינרים (מכולות) ממוחזרים, מעוצב ומרהיב ביופיו ובו בארים מסעדות וחנויות.
הטרמינל הבינלאומי הגדול והחדש נפתח (טרמינל 3 ) בהצלחה בכדי לספק מענה לכמות הנוסעים בשדה התעופה.
קניון גדול וחדש נבנה בקצב מהיר חלקה המערבי של שכונת "סמרלין" בסמוך למלון ה "רד רוק" (סלע האדום),
נבנה פארק המים המפורסם "ווט אנד ווילד" בחלק הדרום מערבי המתפתח, ופארק מים נוסף הושלם ונפתח זה עתה בעיר הצמודה "הנדרסון",
נבנו 2 פארקי קליטה ומאגר לאנרגיה סולארית בשטח המדברי על גבולותיה הדרומיים של העיר – פרוייקט עצום המימדיו,
ישנן שמועות כי תעשיית הקולנוע בהוליווד כנראה במגמת מעבר לעיר בשל חוקים חדשים המקשים עליה במדינת קליפורניה – הוליווד…
תנופת פיתוח מפתיעה, אך אופיינית לעיר לאס וגאס נבאדה, אשר שוב מושכת אלפי מהגרים מרחבי ארה"ב, ומכל העולם – גם מישראל, וניתן להרגיש זאת ברחבי העיר, עברית כמעט בכל פינה, על מאות עובדי הקניונים הצעירים, בעלי העסקים, הפנסיונרים, ומשפחות עם ילדים באמצע החיים, וכולם מחפשים התחלה חדשה, בעיר גדולה אבל קטנה וחמימה,
עוברים אליה מערים גדולות ויקרות, תוך ניצור ההפרשים המחירי הנדל"ן ביחד עם עלות המחייה הנמוכה יחסית, ונוחה מאוד, ועם שלל אפשרויות התעסוקה אם בתחומי התיירות והתחומים הנלוים להם, או בתחום העסקים, שרותים, ממשלה, ועכשיו גם תעשייה.
מזג אויר נוח, שמש אין סופית, אוירה בינלאומית, תרבויות מכל קצוות עולם, טבע עוצר נשימה מסביב, ומחירי נדל"ן עדיין אטרקטיביים מאוד – הופכים את העיר ליד מבוקש.
בקיץ הקרוב (2014) צפויים לעבור לעיר בין 7,500 ל 10,000 איש כל חודש, וזוהי עונת המעברים וההשכרות החזקה בשנה (יוני, יולי, אוגוסט, עד אמצע ספטמבר).
